六成房企中報業績再現虧損，存貨計提減值愈演愈烈
時間：2023-09-09 03:25:08
六成房企中報業績再現虧損，存貨計提減值愈演愈烈
孫夢凡
(相關資料圖)
業績巨虧的陰霾沒能在2023年散去，今年上半年，房企大規模出現盈利虧損，其中不乏業內龍頭、央企國企，房地產仍未觸及到“盈利底”。
據第一財經不完全統計，目前有近80家房企發布中期業績預告，其中出現虧損的達到48家，占比超過六成。其中，碧桂園、遠洋集團、融創中國的虧損額均為百億級。
房地產行業盈利空間收窄早已不稀奇，2021年行業利潤增速出現負增長，2022年規模房企整體凈利潤表現已為凈虧損。但是進入2023年，龍頭房企繼續滑入虧損深坑，讓業內大為震驚，這意味著房地產要走出艱難周期比想象中更難。
業績“黑天鵝”仍在盤旋
近期，多家房企披露2023半年業績預告，少數房企已發布正式業績數據，整體而言行業情況并不樂觀。
最引人關注的當屬碧桂園。根據公告，預期截至2023年6月30日，碧桂園半年度凈虧幅達約450億～550億元。早在2022年上半年，碧桂園便出現凈利潤大幅下滑的情況，從百億跌至十幾億規模，但如今直接曝出巨額虧損，還是讓市場大跌眼鏡。
管理層公開反思并致歉稱，對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產市場供求關系已發生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻，化解行動不夠及時有力。
易居研究院旗下“中房案例中心”發文表示，作為房地產行業的龍頭企業、優等生，碧桂園的公告之所以引發震驚，是因為它意味著已經延續兩年之久的房企爆雷現象并沒有完結，并在很大程度上反映了部分房企，尤其是眾多民營房企仍然深陷“泥潭”的現實。
一批批業績預告印證了這一事實。8月21日建業地產公告稱，預期今年上半年股東應占虧損約10億～15億元。公司權益持有人應占虧損，主要受宏觀經濟形勢及房地產市場下行的綜合影響，導致集團整體收入規模尚未恢復、存貨減值準備上升。
融創中國預期，上半年錄得擁有人應占虧損為150億元～160億元，主要由于受房地產市場下行的影響，期間結轉的收入較少且結轉物業項目毛利率較低，及匯兌損失等所致。
弘陽地產預期，上半年錄得虧損25億元至～30億元，主要因房地產行業規模繼續下降，集團房地產項目收入及毛利同比減少；對開發中物業及持作出售的已完工物業進一步計提減值損失；及人民幣兌美元匯率下降導致匯兌損失增加所致。
值得注意的是，除了批量虧損的民營房企，部分央國企也出現業績虧損。
華僑城預計，上半年將虧損12億～17億元，主要因受房地產市場環境及公司項目結轉結構變化等因素影響，公司結轉項目毛利率同比下降；對部分房地產項目采取靈活的銷售策略，預計帶來部分價值折損；還有投資收益減少，財務費用增加等因素。
擁有兩大國資背景股東的房企遠洋，上半年營業額億元，虧損億元，全面虧損總額億元。截至期末，遠洋資產總值億元，負債總值億元，權益總值億元，公司擁有人應占權益總值億元。
除此之外，據第一財經統計，上半年虧損額超過十億的房企還有首開股份、時代中國、金科股份、中渝置地、路勁、華夏幸福等房企，虧損額過億的還有金融街、中交地產、中南建設、華遠地產、南國置業、上實開發、格力地產、天房發展等超十家。
“受銷售下降及資產減值等因素影響，多家上市房企上半年仍在虧損，只有個別穩健房企，盈利能力受影響較小。”中指研究院企業研究總監劉水告訴第一財經。
行業下行資產價值縮水
房地產首次出現行業整體虧損，是在2022年。
據克而瑞統計數據，2022年行業典型上市房企整體實現毛利潤規模6481億元，企業毛利潤增速的中位數-%；凈利潤合計表現為凈虧損542億元、歸母凈利潤虧損1194億元。
該研究院表示，近年來典型上市房企利潤率水平顯著下降，主要有以下原因：前期部分高地價項目結轉影響仍在傳導，低利潤項目結算較為集中。行業規模增速放緩、企業銷售去化壓力較大，不少房企通過“以價換量”來保證貨值去化，加劇了增收不增利的表現。
簡言之，房企前期高價地項目仍在消化，盈利空間本就狹窄；疊加樓市行情下行，房企被迫打折促銷，在價格端繼續折讓。成本高企、低價促銷、出貨量少，隨即陷入虧損境地。
億翰智庫也表示，當下房企業績變動主要出于兩大方面原因。企業自身經營層面，包括降價促銷導致毛利下降，因未能到期償還有息負債而產生的營業外支出，資產減值等因素。會計處理方面，包括根據應收賬款計提壞賬準備的轉回、財務費用的費用化等情況。
其中值得注意的是，房企對存貨計提大額減值，是當下行業深陷虧損陰霾的重要原因。若估計未來項目可變現凈值不及預期，甚至低于總成本，房企就要對存貨進行計提減值損失。
據克而瑞統計，89家1A股上市房企2022年末的存貨跌價準備高達1771億元(平均每家房企跌價準備達20億)，同比增長51%，保持2018年以來呈現連年增長的態勢。
2023年，市場持續下行，房價上漲的動力減弱，房企對存貨計提減值損失愈演愈烈。在已發布業績公告的房企中，建業地產、弘陽地產、路勁、碧桂園、正榮地產、華僑城等多家房企均提到了這一影響因素，不對資產計提減值的反而成了少數。
克而瑞研究后發現，房企計提跌價準備數額較大的項目有一定共性：一是項目受所在城市市場波動影響，存在去化問題，只能以價換量促回款；第二因項目發展節奏與所在區域不匹配，周邊基礎配套缺失，前期投入與后期收益差距過大；第三則是因政策變動等不可抗力，導致前期規劃無法如期實踐，只得計提損失。
從城市分布來看，多家房企在市場情況較弱的二線、三四線城市出現集中計提的情況，其中位于重慶、武漢、天津的計提跌價準備的項目最多，占披露明細項目個數比重超兩成。從項目類型看，項目自身體量較大、或者總價較高的，更容易計提減值。
值得注意的是，克而瑞表示，房企在計提過程中，或參雜著對某些項目的過度計提情況，對預期售價存在一定低估，導致存貨跌價準備過高，或利用計提減值的窗口來掩蓋經營策略上的失誤。此外，存貨跌價準備只是預計提過程，未來可以通過“轉撥”體現成盈利。
在劉水看來，大部分上市房企的盈利能力，與整個行業息息相關，如果后續供需政策加大發力，市場企穩明顯回升，房企銷售及營收也會回升，盈利能力也會提高。如果市場企穩回升，房價維持穩定，資產減值計提也將減少。總體來說，后續市場企穩回升，上市房企盈利也有望回升。
